Grundstücksrecht
Unsere Leistungen im Überblick:
- Verträge zum Kauf oder Verkauf von Eigentumswohnungen oder Grundstücken
- Schenkung von Eigentumswohnungen und Grundstücken auf Kinder unter Absicherung des Schenkenden durch Rückforderungsansprüche, Nießbrauch oder Wohnungsrecht
- Bestellung und Löschung von Grundschulden
- Grundbuchanträgen (Löschungen von Eintragungen, Berichtigungen, Bestellung von Grunddienstbarkeiten)
- Beurkundung von Teilungserklärungen nach WEG
- Veräußerung oder Änderung von Erbbaurechten
Die Veräußerung bzw. der Erwerb einer Immobilie sind beurkundungspflichtige Rechtsgeschäfte und erfordern die Beteiligung eines Notars oder einer Notarin. Aufgabe des Notars oder der Notarin ist dabei, den Parteien unabhängig und unparteilich die rechtlichen Folgen eines Immobilienerwerbs vor Augen zu führen, sie zu informieren, zu warnen und über Risiken aufzuklären.
Nachdem sich die Kaufvertragsparteien grundsätzlich über den Verkauf einig geworden sind, wird – in der Regel durch den Käufer – einer Notarin oder einem Notar der Beurkundungsauftrag erteilt. Diese(r) holt anschließend die wesentlichen, für die Erstellung des Vertragsentwurfs erforderlichen Informationen bei den Vertragsparteien oder ggf. einem Makler ein.
Hierzu erhalten sie von uns Fragebögen oder Checklisten. Je mehr Sie uns dort schon mitteilen können, desto schneller und konkreter kann der Vertragsentwurf gefertigt werden. Meist ergeben sich in der Entwurfsphase weitere Fragen, die mit Ihnen erläutert und geklärt werden.
Anschließend erfolgt der Versand der Entwürfe an die Beteiligten, die finanzierende Bank und ggf. den Makler. Sie erhalten ausreichend Zeit, den Vertrag zu prüfen, erforderlichenfalls Änderungen aufnehmen zu lassen und alles noch einmal gründlich zu überdenken.
Sind alle Vertragsparteien einverstanden und ist auch die Finanzierung des Kaufpreises sichergestellt, erfolgt die Beurkundung durch Verlesen und Erläuterung des Vertragstextes durch die Notarin oder den Notar. Dabei besteht die unlimitierte Möglichkeit, Fragen an den Notar oder Notarin zu stellen. Am Ende der Beurkundung folgen die Unterschriften der Beteiligten und des Notars bzw. der Notarin.
Die Durchführung des Vertrages einschließlich der gesetzlich erforderlichen Meldungen an Behörden, das Finanzamt und das Grundbuchamt erfolgen unter steter Überwachung durch den Notar oder die Notarin. Sind alle Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben, werden die Vertragsparteien sowie ggf. die finanzierende Bank schriftlich informiert, sodass der Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Zahlungsfrist überwiesen werden kann.
Der Notar oder die Notarin stellen dabei sicher, dass keine der Kaufvertragsparteien in Vorleistung treten muss und Zug um Zug mit Zahlung des vereinbarten Kaufpreises eine lastenfreie Eigentumsübertragung erfolgen kann.
Sobald der Erwerber auch die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, kann die Notarin oder der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung stellen.
Weitere beurkundungspflichtige Geschäfte aus dem Bereich des Immobilienrechts sind die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum oder sog. Bauträgerverträge, bei denen neu herzustellende Eigentumswohnungen veräußert werden. Da im zuletzt genannten Fall die Verpflichtung des Bauträgers zur Erbringung umfangreicher Baumaßnahmen Gegenstand der Beurkundung ist, sind zahlreiche Sicherungs- und Schutzaspekte zugunsten des Verbrauchers zu beachten und eine besonders problem- und risikobewusste notarielle Begleitung erforderlich, die Sie bei uns erhalten.
Schenkungen von Immobilienvermögen im Rahmen der sog. vorweggenommenen Erbfolge bedürfen ebenfalls der Beurkundung. Hinweise dazu finden Sie im Bereich Erbrecht und Vermögensvorsorge.
Unsere Kompetenzen greifen häufig ineinander: Bei Bau und Kauf sind regelmäßig gesellschaftsrechtliche Fragestellungen zu klären und zu beachten, eine Schenkung erfolgt häufig in einem familien- und erbrechtlichen Kontext. Durch unsere langjährige Erfahrung ist gewährleistet, dass die verschiedenen Aspekte einer Transaktion aus allen Perspektiven geprüft werden und das Geschäft schnell und sicher abgewickelt wird.
Steuerliche Hinweise Ihres Steuerberaters werden selbstverständlich eingearbeitet. Bei Bedarf können wir Sie bei der Suche nach einem geeigneten Steuerberater gerne unterstützen.
Als neutraler Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer prüft der Notar die juristische Rechtmäßigkeit und Ausgewogenheit des gewünschten Vertragsinhalts der Vertragsparteien. In diesem Zusammenhang weist die Vertragsparteien auch auf mögliche Risiken hin und klärt über die rechtliche Tragweite des Kaufvertrags auf. Er holt die für den Vollzug und ggf. Vorbereitung des Immobilienkaufs erforderlichen Unterlagen ein, überwacht die Kaufpreiszahlung und Übergabe der Immobilie und regelt die Eintragungen im Grundbuch.
Die wirtschaftliche Bewertung des Vertrags, insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises, gehört hingegen nicht zu seinen Aufgaben.
Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien frei, trotz fehlender Finanzierungszusage einen Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen. In diesem Fall sollte der Verkäufer zumindest aber auf einen Eigenkapitalnachweis des Käufers bestehen, da das Risiko besteht, dass der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht gezahlt werden kann. Zwar ist der Verkäufer in diesem Fall zum Rücktritt berechtigt, allerdings hat der Käufer alle bis dahin entstandenen Kosten zu tragen und kann darüber hinaus dem Verkäufer zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Der Notar muss einen Grundbuchstand herbeiführen, der den Regelungen des Kaufvertrages entspricht. Hierfür holt er alle für die Wirksamkeit und den Vollzug des Vertrages erforderlichen Unterlagen ein und stellt die notwendigen Anträge bei den Gerichten und Behörden. Insbesondere hinsichtlich im Grundbuch eingetragener, vom Käufer nicht zu übernehmender Belastungen, ist er hierbei aber auch auf die Mitwirkung der Vertragsparteien bzw. Dritter angewiesen.
Sollte der Kaufvertrag aus Gründen, die der Notar nicht zu vertreten hat (z. B. verspätete Zahlung des Kaufpreises oder Übergabe der Immobilie), nicht vollzogen werden können, werden Verkäufer und Käufer hinsichtlich einer etwaigen Rückabwicklung durch entsprechende Regelungen im Vertrag gleichermaßen geschützt.
Der Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit kann von den Vertragsparteien im Vertrag grundsätzlich individuell vereinbart werden. Um die Vertragsparteien vor etwaigen Risiken zu schützen, hat der Notar jedoch den Eintritt von Grundvoraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit zu überwachen bzw. deren Eintritt herbeizuführen (Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Vorlage von Genehmigungen bzw. Bescheinigungen sowie Löschungsbewilligung etwaiger im Grundbuch eingetragener Gläubiger). Sobald diese Voraussetzungen vorliegen, werden die Vertragsparteien vom Notar schriftlich informiert und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer innerhalb eines bestimmten Zeitraumes aufgefordert.
Der Käufer kommt in Verzug, wenn er den Kaufpreis nicht rechtzeitig zum vereinbarten Fälligkeitstermin an den Verkäufer zahlt. Im Verzugsfall kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten und ggf. darüber hinaus auch Ersatz des ihm entstandenen Schadens gegen den Käufer geltend machen.
Eine vorzeitige Schlüsselübergabe ist möglich, jedoch in der notariellen Praxis mit Mehrkosten verbunden, da hierfür in der Regel eine Vertragsabwicklung über ein Notaranderkonto erforderlich ist.
Bei einer Übergabe vor Kaufpreiszahlung handelt es sich um eine ungesicherte Vorleistung des Verkäufers. Erfolgt im Falle einer vorzeitigen Schlüsselübergabe die Kaufpreisbelegung nicht über ein Notaranderkonto, können dem Verkäufer erhebliche Schwierigkeiten entstehen, wenn der Käufer beispielsweise umfangreiche Renovierungsmaßnahmen durchgeführt hat, den Kaufpreis nicht zahlt und der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten möchte.
Die Eigentumsumschreibung erfolgt, sobald dem Notar alle für den Vollzug des Vertrages erforderlichen Unterlagen, insbesondere auch die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, vorliegen, der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beim Grundbuchamt veranlasst hat und die für die Eintragung des Eigentumswechsels vom Grundbuchamt angeforderten Gerichtskosten gezahlt sind.
Die Löschung von Lasten und Beschränkungen im Grundbuch ist möglich, wenn der Berechtigte auf sein Recht bzw. auf die Ausübung seines Rechts verzichtet.
Ist das Recht an eine Bedingung oder an eine Befristung gebunden, so besteht ein Anspruch auf Löschung, wenn die Bedingung eingetreten oder die Frist abgelaufen ist.
Bei einer Grunddienstbarkeit hat der Eigentümer des „dienenden Grundstücks“ auch einen Anspruch auf Löschung des Rechts, wenn aufgrund einer Veränderung der Verhältnisse die Grunddienstbarkeit für das „herrschende“ Grundstück endgültig keinen Vorteil mehr darstellt.
Mit einem Bauträgerkaufvertrag erwirbt der Käufer eine bezugsfertige Immobilie zu einem Festpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er hat vor allem den Vorteil, dass Bauplanung und –ausführung dem Bauträger als Bauherrn obliegt und den strengen Schutzvorschriften der MaBV unterliegt.
Nachteilig kann sich auswirken, dass sich das Objekt noch im Bau befindet und es hierbei zu Meinungsverschiedenheiten der Parteien über Baumängel oder vage Änderungsvorbehaltsklauseln kommen kann.
Ja, die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich hoch.
Wer zahlt die Notarkosten und wie hoch sind die Notarkosten, wenn der Vertrag nicht zustande kommt?
Üblicherweise trägt der Käufer, der auch den Notar auswählen kann, die Kosten der Beurkundung. Sind Rechte noch zu löschen oder lässt sich der Verkäufer beispielsweise vertreten, so sind diese Extrakosten von diesem zu übernehmen. Wurde der Vertrag bereits entworfen und wird dann nicht beurkundet, so trägt derjenige die Kosten, der den Notar oder die Notarin beauftragt hat.
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